押注大企业,WeWork三里屯太古里社区开业一周年

WeWork三里屯太古里社区开业一周年: 引领创新社区生态 助力北京“双创”发展升级

• 2019年03月18日13:53 • 速途网

速途网3月18日消息(报道:李楠)近日,WeWork近日在北京三里屯太古里社区迎来开业一周年,并借此契机对WeWork过去两年间在北京快速且健康有序的发展,及其社区发展的规模化给北京创新创业生态带来的完善,以及城市活力的提升带来的积极作用做了全面梳理。在未来,WeWork承诺将继续通过广阔的全球社区资源,便利多元的社区服务,独特的空间设计和前沿数字科技力量,持续助力首都打造“双创”升级版,推动首都创新经济的高质量发展。

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WeWork中国北方区总经理全斌表示:“2017年4月首家WeWork社区空间入驻光华路,此后的一年间我们凭借因地制宜的策略,用心缔造的3家空间(光华路,慈云寺,望京)均收获不俗的市场反响,其中WeWork望京社区在开业当天,创下了WeWork新店开业入住率全球新记录

当日即有1500名会员入驻,入驻率超过90%。三里屯北区空间更是一经推出就被抢订一空,热门房间更是要排队超过半年,但市场的热情却丝毫不减。市场和会员的青睐赋予了我们充足的信心和‘持续深耕’北京的决心。现在的WeWork已经快步进入了高速扩张阶段,19家各具特色的社区空间遍布北京CBD、望京、酒仙桥、霄云路、中关村等核心的活跃商业地段。北京地区整体工位数较去年同期相比实现了5倍的增长,在北京实现了规模化运营的同时,还保证了‘全面开花’的WeWork社区健康有机地融入北京城市规划和发展的脉搏中,为首都的经济发展提供了由‘社区创新’驱动的增长新动能。”

据速途网了解,去年中国WeWork已落地了针对大企业会员的空间解决方案“大企业定制服务(Powered
by
We)”,帮助大企业寻找、设计、施工并运营办公空间,打造最人性化,最能激发配置效能的办公体验。值得一提的是,北京地区的大企业会员占比近50%,这代表着北京将是“大企业定制服务(Powered
by
We)”最有发挥空间的地区。今年年初,WeWork还向会员推出了科技本土化的创新成果——社区工位按时收费的闪座(WeWork
GO)服务,颠覆了人们对于物理空间使用的传统方法,为非全职使用者、流动型工作者提供灵活多变的工作环境解决方案,也为具有特殊工作需求的中小公司和大型企业带来更简单、易于管理的选择,该服务现已遍布上海,期待很快进入北京市场。

谈及WeWork对北京当地社区的经济影响作用,WeWork中国北方区总经理全斌认为,
“WeWork在全球多个一线城市的运营结果表明,我们对当地社区创造就业产生1:1的带动效应,即一个拥有1,000个会员的办公地点,因为企业与会员服务需求等原因,会产生至少1,000个社区新增工作机会。我们也注意到2019年的政府工作报告首次将就业优先政策置于宏观政策层面。以WeWork为代表的共享经济领导企业,不仅直接为当地社区提供了大量的就业机会,而且还在激活更大的就业潜力。我们仅在北京过去一年内的员工数量就实现了10倍的增长,吸引了数量可观的国际化多元优秀人才加入WeWork。另一方面,WeWork独一无二的会员体验、创新设计空间、全球互联的活力社区都极大地增加会员,尤其是小型创业公司对人才的吸引力,助其招募到更多优秀的人才。”

除了能刺激就业潜力,WeWork还在为当地社区带来包括:提高生产效率、助力产业升级、焕活社区活力等经济效应。

全斌在谈及未来WeWork在北京地区的规划时表示,“WeWork在北京目前形成的规模化运营会持续对整个北京城区的商业经济发展产生可持续的推动力。我们希望透过WeWork对于工作、生活更人性化的诠释,发挥双创新时代下的标杆作用。2019年里,我们还将迎来WeWork入驻西安等新城市,届时WeWork的联动效应将迅速辐射北方区更加广阔的社区。展望未来,我们将一如以往深化本地化战略,积极响应政府号召,与更多合作伙伴携手,助力‘中国创造’,为高质量的城市建设和商业创新增长蓄力。”

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文/ 杨松 编辑/ 谭璐

入华3年时间,共享办公领域最早的创业公司WeWork,在氪空间、优客工场等中国学徒的“围堵”中,继续加速扩张。

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中国WeWork北方区总经理 全斌

全斌是中国WeWork北方区总经理,他告诉《21CBR》记者,“一年间,北京市场从3到19,增加了16栋楼,平均每个月会多开1栋以上,这在地产行业是很夸张的。”WeWork通过不断试水,已熟悉中国市场环境,今年公司将保持高速发展。

WeWork于2016年正式进入中国市场,目前在上海、北京等八个大城市共拥有74个办公场所。在国内社交媒体上,WeWork成为新的打卡圣地,会员分享周一早餐、调酒日、周末休闲派对等活动。过去一年,WeWork在全球共举办了近10万场活动。

WeWork高管也乐于向外界传递出这样一个公司形象——WeWork不是一家地产或共享办公企业,而是一个创造者社区以及办公解决方案提供商,这也是投资者最为关心的企业竞争力问题,但WeWork真的能撑起高达470亿美元估值吗?

科技赋能

WeWork之所以能区别于传统物业公司,受到用户追捧,最重要的原因之一,是其无所不在的科技元素与大数据运用,让普通用户也有机会接触到具有硅谷范儿的工作环境。

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WeWork大中华区总经理 艾铁成

“科技在中国WeWork当中的发展中扮演了重要角色,WeWork期待看到的是人、工作、生活、社区与科技之间的互相融合。”大中华区总经理艾铁成在接受《21CBR》记者采访时表示。2019年,中国WeWork的技术团队将从现阶段的85人扩张到300人。

全斌以WeWork北京坊会议室为例,称等到晚上用户下班之后,房间所有的灯会自动关掉;如果用户回来,灯会再度点亮。

WeWork办公场所的传感器不仅能感到应用户状态,还能通过不断累积其使用记录,推测用户的工作习惯,比如喜欢在办公室还是在公共区域办公等等。全斌把WeWork比作今日头条,“产品不是我们想要的,而是你想要的。”

在空间产品和内部系统中WeWork早已大量使用人工智能,一方面最大化满足会员个性化需求,同时优化公司内部的工作效率。比如,使用入住率感应器收集数据,加速设计师对空间设计的迭代;AI人脸情绪追踪,感知会员的满意度;公司内部创建一个人力资源模型,从而判断应聘者与现有团队之间的匹配度。

作为WeWork最重要的海外市场之一,中国技术团队拥有极高的自主权。中国WeWork创新技术负责人卢汉森称,本地化产品的创新是为中国市场量身而定的,适合国内市场环境。并且,像最新推出的按时计费产品闪座(WeWork
GO),有可能输出成为WeWork全球标准,复制到其他市场。

押注大企业

按月灵活支付租金的联合办公行业,最初瞄准的消费群体为中小企业和自由职业者。随着行业进一步发展,大企业成为其争夺对象,重要性愈发明显。

WeWork公布的2018年财务数据显示,目前,其全球大企业会员占比为32%,是营收增长的主要推动力。到2018年年底,已经为WeWork带来超过20亿美元的营收。

“从软银传统五百强,到BAT、滴滴、今日头条等新的互联网公司,都是WeWork的客户。”全斌称,在北京WeWork社区空间,大企业占比远超全球均值高达50%。

艾铁成将大企业分为两大类:走进来与走出去。

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WeWork三里屯社区

比如位于北京中关村及朝阳大悦城的WeWork,一栋楼都被字节跳动租用了,“今日头条有专门负责地产的部门,他们在选址方面优先找到WeWork。”全斌称,像今日头条这样“走进来”的互联网企业,更重视员工的工作环境,社区有诸多类似生日派对的活动,千禧一代的员工更喜欢这种办公方式,“公司要做这些事情,还是蛮花时间和精力的。现在就不用操心,WeWork帮他们组织。”

“走出去”则是向大企业输出WeWork的设计、社区运营等一整套办公解决方案,客户来提供办公场所,即为大企业定制项目(Powered
By We)。

艾铁成告诉《21CBR》记者,Powered By
We亚洲区第一个项目是位于香港的渣打银行总部,WeWork将渣打银行总部进行了重新整改,将其中一个区域打造成更适合创新与合作的工作空间。随后,WeWork的投资方弘毅资本位于深圳的全球PE中心也交给WeWork打理,它是中国内地市场的第一批尝鲜者。

相较抗风险能力较弱中小企业与自由职业者,大企业的发展更为稳定,能提供持久的营收,这对于动辄预付数年房租的“二房东”而言,是营收的保证。相应地,大企业也拥有更大的自主权,想服务好这类客户并不容易。

与竞争对手相比,WeWork的办公地点遍布全球27个国家、100个城市,拥有40万名会员,这些先发优势是吸引大企业的重要因素。

40万会员生态

全斌在韩国的WeWork空间,遇见了来自中国的头条系员工。如果他去到墨西哥的WeWork空间,也会遇到来自滴滴出行的员工。一位中国WeWork的员工表示,滴滴最初进入墨西哥市场时,先租用了数个工位试水滴滴在墨西哥市场的业务增长很快,工位数在一年内大概增长了10倍。

“拎包办公”、可短租、有熟悉当地环境的会员……WeWork灵活的办公方式,对于跨国企业开拓国际市场极具吸引力,在某种程度上扮演着“向导”角色。据了解,lululemon、Mediamonks、nHack等海外公司进入国内市场时,中国WeWork也提供了支持。

会员间形成这种互帮互助的社区氛围,是WeWork的特色之一。

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WeWork社区活动

全斌表示,中国的“社区”概念更多基于地理意义,没有“社交”概念。WeWork在进行空间设计时,隐藏了很多“小心思”来促进会员交流。比如,走廊偏窄,会员相遇时会不自觉抬头打招呼;在公共空间布局了象棋、书籍、桌游等设施,为有相同兴趣的人创造交流的场景……

除了空间设计,WeWork另一大举措是举办各类活动。艾铁成称,他自己十分热衷于参加WeWork举办的活动,包括Summer
Camp这一类全球大型活动,以及每周在WeWork社区内举办的活动。全斌透露,某地招商部门也入驻了WeWork空间,通过参与各种活动来完成招商任务。

2018年4月,WeWork创造者大赛在上海举办中国赛区决赛,北京萌动智能孕期助手是获胜者之一,其创始人兼CEO马骥良在接受《21CBR》记者采访时表示,社区活动相当于小团建,让员工在工作间隙得到放松,并且一些会员孕妈还成了新产品测试员。

“WeWork做这些社区活动只有一个非常单纯的目的,就是促进社区会员之间的交流。”艾铁成说。目前,WeWork在全球有40万会员,其中在中国有8万会员。一组常被引用来证明WeWork社区活动效果的数据:全球会员有75%以上互相产生过沟通,50%以上有相互的生意往来。

在亏损中扩张

WeWork对外披露的业绩数据显示,公司在2018年的营收从2017年的8.86亿美元翻一番至18亿美元,而亏损同样增长一倍多,从9.33亿美元增至19亿美元。打着“共享”旗号的联合办公行业实则是“租赁”,换言之,就是将长租而来的写字楼转租给他人。所以,“二房东”WeWork需要提前预付大笔房租,再从会员身上慢慢收回投资。

虽然WeWork并不认为自己是传统物业公司,但其超过八成收入来自会员费以及入驻者每月支付的使用费,其倡导“社区”等竞争优势未能体现在财务数据上。

全斌将WeWork
比作“行走的Facebook”,但就目前超过40万会员的量级而言,WeWork会员网络效应一时还难以实现。并且,联合办公领域还有诸多竞争对手,不管是为了增加会员量,还是抢占市场份额,WeWork都难以停下扩张的脚步。

这仍是一个不断烧钱行业,比竞争对手幸运的是,WeWork背靠金主日本软银集团。截至目前,软银在WeWork上的投资总额约为104亿美元。不过,今年1月份,软银投资了20亿美元,远低于最初的计划。而社会投资者对WeWork望而却步,公司债券的交易价格低于一年前的发行价。

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WeWork也在“开源节流”,比如,加速拓展更为稳定的大企业会员数量;在中国市场推出的“WeWork
Go闪座”业务,也是为了将空间利用效率最大化;中国WeWork与武汉光谷等地产开发商签署战略合作协议,推行“轻资产模式”模式。

2019年1月,公司更名为“The We
Company”,业务细分为三大板块:负责办公室租赁的WeWork;负责住宅出租的WeLive;以及负责教育运营的WeGrow。

今年3月,WeWork宣布裁减约300名员工,约占员工总数3%。WeWork称,这是在新一轮招聘计划之前的调整,而今年计划增加6000名新员工。其国内模仿者们经过一轮并购潮之后,也面临裁员、缩减投资的烦恼。

行业进入淘汰阶段,充足的资金是保证自己继续待在牌桌上的最重要砝码。WeWork对外表示,截至2018年12月,现金流及承诺现金流达到66亿美元,有足够的资金来保持业务增长。

就中国市场而言,艾铁成称将开拓更多新城市,进一步加强与地产商的合作。虽然资金充足,WeWork仍需要拿出更佳的业绩来支撑其高达470亿美元估值的合理性。不然,即便熬死竞争对手,也难以走出亏损泥潭。

图片来源:受访者提供

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